Skip to content

Wohnraumfotos im Online-Exposé eines Maklers nur mit Zustimmung der Mieter

Mieter fühlen sich von Maklerfotos „demaskiert“ und klagen auf Schadensersatz, doch das Gericht weist ihre Klage ab. Obwohl das Maklerbüro die Mieter nicht über ihr Widerrufsrecht informiert hatte, reichte den Richtern das „diffuse Gefühl des Beobachtetseins“ nicht als Schadenersatzgrund. Ein Urteil, das die Hürden für Schadensersatzansprüche bei Datenschutzverstößen verdeutlicht.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Landgericht Frankenthal
  • Datum: 04.06.2024
  • Aktenzeichen: 3 O 300/23
  • Verfahrensart: Klageverfahren wegen behauptetem Datenschutzverstoß
  • Rechtsbereiche: Datenschutzrecht, Zivilrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Mieter einer Doppelhaushälfte, fordern Auskunft und Schadensersatz wegen angeblichem Datenschutzverstoß. Argumentieren, dass die Beklagte ohne ihre Einwilligung Fotos ihrer Wohnräume veröffentlicht hat, was zu immateriellen Schäden geführt habe.
  • Beklagte: Vom Eigentümer beauftragte Immobilienverkäuferin. Behauptet, die Kläger hätten in die Fertigung und Nutzung der Fotos eingewilligt und dass alle Fotos nach einem Schreiben im Januar 2023 gelöscht wurden.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Die Kläger, Mieter einer Doppelhaushälfte, verlangen von der Beklagten Auskunft und Schadensersatz wegen der Veröffentlichung von Fotos ihrer Wohnräume auf einer Immobilienverkaufswebsite, da dies zu einem Gefühl der Demaskierung geführt habe.
  • Kern des Rechtsstreits: Ob die Kläger in die Erstellung der Fotos eingewilligt haben und ob ihnen ein Anspruch auf Auskunft und/oder Schadensersatz zusteht.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Die Klage wurde abgewiesen und die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
  • Begründung: Die Beklagte hatte eine wirksame Einwilligung der Kläger zur Erstellung der Fotos. Ein Verstoß gegen Datenschutzbestimmungen wurde festgestellt, aber dieser war nicht kausal für einen immateriellen Schaden. Die Auskunftsansprüche der Kläger wurden durch eine Negativauskunft der Beklagten erfüllt.
  • Folgen: Die Kläger erhalten weder Auskunft noch Schadensersatz und müssen die Verfahrenskosten tragen. Ein Widerruf der Einwilligung war nicht wirksam erklärt worden, und es lag kein hinreichend darlegbarer Immaterieller Schaden vor.

Mieterrechte im Fokus: Entscheidende Regelungen zur Nutzung von Wohnraumfotos

Die Nutzung von Wohnraumfotos in Online-Exposés ist für die Immobilienvermarktung von zentraler Bedeutung. Doch bevor Makler Fotos von Mietwohnungen verwenden, müssen sie die Zustimmung der Mieter einholen. Dies betrifft nicht nur die rechtlichen Vorgaben zur Immobilienfotografie, sondern auch wichtige Aspekte des Mietrechts. Die Einwilligung zur Nutzung von Fotos ist entscheidend, um die Rechte der Mieter zu wahren und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Die Regelungen zu Mieterrechten in Bezug auf Wohnraumberichte und die Nutzung von Liegenschaftsfotos sind komplex und müssen sorgfältig beachtet werden. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Herausforderungen und rechtlichen Aspekte rund um die Maklerpflichten hinsichtlich der Fotografie von Mietwohnungen beleuchtet.

Der Fall vor Gericht


Datenschutzverletzung bei Immobilienfotos: Gericht weist Klage auf Schadensersatz ab

 Immobilienmakler fotografiert möbliertes Wohnzimmer mit persönlichen Gegenständen der Mieter
Makler müssen die Zustimmung der Mieter für Wohnraumfotos einholen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. (Symbolfoto: Mystic gen.)

Ein Maklerbüro wurde von den Mietern einer Doppelhaushälfte verklagt, nachdem es für den geplanten Verkauf der Immobilie Fotos der Innenräume angefertigt und diese auf einem Immobilienportal sowie in Exposés veröffentlicht hatte. Das Landgericht Frankenthal wies die Klage in seinem Urteil vom 4. Juni 2024 vollständig ab.

Fotodokumentation mit stillschweigender Einwilligung

Die Mieter hatten die Makler in ihre Wohnung gelassen, damit diese Fotos für den Verkauf anfertigen konnten. Nach Veröffentlichung der Aufnahmen wurden sie von bekannten und unbekannten Personen auf ihre Wohnräume angesprochen. Die Mieter fühlten sich dadurch „demaskiert“ und entwickelten nach eigenen Angaben ein „diffuses Gefühl des Beobachtetseins“.

Gerichtliche Bewertung der Datenschutzaspekte

Das Gericht stellte fest, dass die Mieter durch das Einlassen der Makler und im Wissen um den Verkaufszweck konkludent in die Anfertigung und Nutzung der Fotos eingewilligt hatten. Allerdings versäumte es das Maklerbüro, die Mieter über ihr jederzeitiges Widerrufsrecht bezüglich dieser Einwilligung zu informieren – ein Verstoß gegen die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Kein Anspruch auf Schadensersatz

Die Schadensersatzforderung der Mieter in Höhe von 1.000 Euro wies das Gericht zurück. Für einen Schadensersatzanspruch nach der DSGVO muss nicht nur ein Verstoß gegen die Verordnung vorliegen, sondern auch ein konkreter immaterieller Schaden nachgewiesen werden. Das pauschale Vorbringen der Mieter zu einem „diffusen Gefühl des Beobachtetseins“ reichte dem Gericht nicht aus, um eine persönliche oder psychologische Beeinträchtigung zu belegen.

Bedeutung der Widerrufserklärung

Das Gericht betonte zudem, dass die Mieter trotz anwaltlicher Vertretung zu keinem Zeitpunkt einen formellen Widerruf ihrer Einwilligung erklärt hatten. Die bloße Geltendmachung von Auskunftsansprüchen und die Forderung nach Vorlage einer Einwilligungserklärung stellten keinen konkludenten Widerruf dar.

Auskunftspflicht bereits erfüllt

Die weiteren Klageanträge auf Auskunftserteilung über gespeicherte Daten wies das Gericht ebenfalls ab. Das Maklerbüro hatte bereits schriftlich mitgeteilt, dass nach Löschung der Fotos keine Daten der Mieter mehr gespeichert würden. Diese Negativauskunft erfüllte nach Ansicht des Gerichts die Auskunftspflicht nach der DSGVO, selbst wenn die Mieter die Auskunft für unrichtig hielten.


Die Schlüsselerkenntnisse


Ein Verstoß gegen die Datenschutz-Grundverordnung führt nicht automatisch zu einem Anspruch auf Schadensersatz. Betroffene müssen einen konkreten immateriellen Schaden nachweisen, der über ein bloßes Unwohlsein hinausgeht. Die stillschweigende Einwilligung in die Datenverarbeitung, wie das Einlassen von Fotografen in die eigene Wohnung, bleibt auch dann wirksam, wenn nicht über das Widerrufsrecht informiert wurde. Auskunftsansprüche gelten als erfüllt, wenn der Datenverarbeiter erklärt, dass keine Daten mehr gespeichert sind – auch wenn der Betroffene dies anzweifelt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie einer Datenverarbeitung durch konkludentes Verhalten zustimmen – etwa indem Sie Fotos von Ihrer Wohnung zulassen – können Sie sich später nicht darauf berufen, dass Sie nicht über Ihr Widerrufsrecht informiert wurden. Ein „ungutes Gefühl“ oder Unbehagen reicht für einen Schadensersatzanspruch nicht aus. Sie müssen konkrete persönliche oder psychische Beeinträchtigungen nachweisen können. Wenn ein Unternehmen Ihnen mitteilt, dass Ihre Daten gelöscht wurden und keine weiteren Daten gespeichert sind, gilt Ihr Auskunftsanspruch als erfüllt – auch wenn Sie Zweifel an der Vollständigkeit der Auskunft haben.


Benötigen Sie Hilfe?

Bei Fragen zur Rechtmäßigkeit der Verarbeitung Ihrer persönlichen Daten unterstützen wir Sie mit fundierter rechtlicher Expertise. Unsere langjährige Erfahrung im Datenschutzrecht ermöglicht es uns, Ihre individuelle Situation präzise zu analysieren und die bestmögliche rechtliche Strategie zu entwickeln. Als erfahrene Rechtsexperten stehen wir an Ihrer Seite – von der ersten Einschätzung bis zur erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche. ✅ Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an!


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Rechte haben Mieter bei der Fotografie ihrer Wohnräume durch Makler?

Das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung nach Artikel 13 Grundgesetz schützt Mieter vor unerwünschten Fotoaufnahmen ihrer Wohnräume. Als Mieter haben Sie während der Mietzeit das alleinige Besitzrecht an der Wohnung, das über dem Eigentumsrecht des Vermieters steht.

Zustimmungserfordernis

Ein Makler darf ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung keine Fotos von den Innenräumen Ihrer Wohnung anfertigen oder veröffentlichen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer den Makler beauftragt hat. Die Zustimmung sollte idealerweise schriftlich eingeholt werden, bevor Fotoaufnahmen gemacht werden.

Persönlichkeitsrechte und Privatsphäre

Fotos aus bewohnten Innenräumen gehören zu Ihrer Privatsphäre. Bei einer Veröffentlichung im Internet werden die Aufnahmen einer unbestimmten Anzahl von Betrachtern zugänglich gemacht, was einen erheblichen Eingriff in Ihre Privatsphäre darstellt. Ihre Persönlichkeitsrechte und der Schutz der Privatsphäre wiegen dabei stärker als das Vermarktungsinteresse des Eigentümers.

Ausnahmen und Grenzen

Eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis besteht nur bei Fotos zur Dokumentation von Schäden. Außenaufnahmen der Immobilie darf der Makler dagegen ohne Ihre Zustimmung anfertigen, sofern er sich dabei auf öffentlichem Grund befindet.

Wenn Sie einem Fototermin zustimmen, haben Sie das Recht, vorher persönliche Gegenstände beiseite zu räumen. Sie können die Zustimmung auch auf einzelne Räume beschränken, etwa nur das Badezimmer oder den Flur. Eine erteilte Zustimmung können Sie jederzeit widerrufen.


zurück

Was gilt rechtlich als wirksame Einwilligung zur Anfertigung und Veröffentlichung von Wohnungsfotos?

Eine wirksame Einwilligung zur Anfertigung und Veröffentlichung von Wohnungsfotos kann sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend (konkludent) erfolgen. Nach der DSGVO ist keine schriftliche Form erforderlich, jedoch muss die Einwilligung eindeutig und nachweisbar sein.

Voraussetzungen für eine wirksame Einwilligung

Die Einwilligung muss freiwillig, für den bestimmten Fall und in informierter Weise erfolgen. Wenn Sie beispielsweise einem Makler Zutritt zu Ihrer Wohnung gewähren und dabei wissen, dass die Fotos für ein Verkaufsexposé verwendet werden sollen, kann dies bereits als wirksame Konkludente Einwilligung gelten.

Konkludente Einwilligung

Eine konkludente Einwilligung liegt vor, wenn Sie durch Ihr Verhalten eindeutig zu verstehen geben, dass Sie mit der Anfertigung und Verwendung der Fotos einverstanden sind. Dies ist etwa der Fall, wenn Sie:

  • Den Fotografen in die Wohnung lassen
  • Bei der Anfertigung der Fotos anwesend sind
  • Wissen, dass die Fotos für den Hausverkauf bestimmt sind

Informationspflichten

Der Verantwortliche muss Sie über folgende Aspekte informieren:

  • Den konkreten Verwendungszweck der Fotos
  • Die Art der Veröffentlichung
  • Die Speicherdauer der Aufnahmen

Die fehlende Belehrung über das Widerrufsrecht macht eine bereits erteilte Einwilligung nicht unwirksam. Dennoch besteht das Recht, die Einwilligung jederzeit zu widerrufen.

Besonderheiten bei bewohnten Räumen

Fotos von bewohnten Räumen gelten als personenbezogene Daten, da sie Rückschlüsse auf die private Lebensführung zulassen. Daher ist bei der Anfertigung und Veröffentlichung solcher Aufnahmen besondere Sorgfalt geboten. Bei vermieteten Objekten benötigen Sie grundsätzlich die Einwilligung der Mieter, nicht nur des Eigentümers.


zurück

Welche Pflichten haben Makler bei der Verwendung von Wohnungsfotos?

Als Makler benötigen Sie für die Anfertigung und Verwendung von Fotos bewohnter Räume stets die ausdrückliche Einwilligung der aktuellen Bewohner. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Fotos für ein Online-Exposé oder gedruckte Unterlagen verwenden möchten.

Grundlegende Datenschutzpflichten

Wohnraumfotos gelten nach der DSGVO als personenbezogene Daten, da sie Rückschlüsse auf die Lebensgewohnheiten der Bewohner zulassen. Bei der Verarbeitung dieser Daten müssen Sie die Bewohner über den konkreten Verwendungszweck der Fotos informieren. Die Einwilligung kann zwar auch stillschweigend erfolgen, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich dokumentiert werden.

Praktische Umsetzung

Vor dem Fototermin sollten Sie den Bewohnern ausreichend Zeit einräumen, damit diese persönliche Gegenstände beiseite räumen können. Bei der Anfertigung der Fotos ist darauf zu achten, dass keine privaten Unterlagen oder sensible Informationen erkennbar sind.

Rechte der Bewohner

Die Bewohner haben jederzeit das Recht auf Widerruf ihrer Einwilligung. In diesem Fall müssen Sie die Fotos unverzüglich aus allen Exposés und Online-Plattformen entfernen. Auch wenn die Bewohner ihre Einwilligung von vornherein verweigern, haben Sie als Makler kein Recht darauf, dennoch Fotos anzufertigen.

Besondere Vorsichtsmaßnahmen

Bei der Erstellung des Exposés müssen Sie sicherstellen, dass:

  • Keine persönlichen Gegenstände der Bewohner erkennbar sind
  • Keine Fotos durch Fenster von außen gemacht werden
  • Keine Personen auf den Bildern zu sehen sind
  • Keine Fahrzeugkennzeichen sichtbar sind

zurück

Wie können Mieter ihre Einwilligung zur Fotoveröffentlichung widerrufen?

Ein Widerruf der Einwilligung zur Fotoveröffentlichung kann jederzeit und formlos erfolgen. Der Widerruf muss gegenüber dem Vermieter oder Makler eindeutig erklärt werden.

Formale Anforderungen

Der Widerruf sollte schriftlich per E-Mail oder Brief erfolgen. Dabei müssen Sie konkret angeben, welche Fotos betroffen sind und dass Sie die Einwilligung zur weiteren Nutzung nicht mehr erteilen.

Wirkung des Widerrufs

Nach einem wirksamen Widerruf müssen alle Fotos der bewohnten Räume unverzüglich aus Online-Portalen und Exposés entfernt werden. Der Vermieter oder Makler darf die Fotos dann nicht mehr für Vermarktungszwecke verwenden.

Rechtliche Grundlagen

Die Widerrufsmöglichkeit basiert auf der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO), da Fotos bewohnter Räume als personenbezogene Daten gelten. Eine Begründung für den Widerruf ist nicht erforderlich – Sie können Ihre Einwilligung ohne Angabe von Gründen zurückziehen.

Der Widerruf kann sich auf einzelne Fotos oder Nutzungsarten beschränken. Sie können beispielsweise die Nutzung auf Immobilienportalen untersagen, aber die Verwendung in gedruckten Exposés weiterhin erlauben.


 

zurück


Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Konkludente Einwilligung

Eine stillschweigende Zustimmung, die sich aus dem Verhalten einer Person ableiten lässt, ohne dass diese ausdrücklich erklärt wurde. Sie entsteht durch schlüssiges Handeln, aus dem sich die Zustimmung eindeutig ergibt. Im Mietrecht relevant nach § 183 BGB. Beispiel: Wenn Mieter einen Makler für Fotos in die Wohnung lassen und wissen, dass diese für ein Verkaufsexposé verwendet werden, gilt dies als konkludente Einwilligung zur Fotonutzung.


Zurück

Immaterieller Schaden

Ein nicht-materieller, also nicht in Geld messbarer Schaden, der die persönlichen Rechte oder das seelische Wohlbefinden einer Person beeinträchtigt. Geregelt in § 253 BGB und Art. 82 DSGVO. Beispiele sind psychische Belastungen, Rufschädigung oder Persönlichkeitsrechtsverletzungen. Die Beweislast für einen solchen Schaden liegt beim Geschädigten, der konkrete Beeinträchtigungen nachweisen muss.


Zurück

Widerrufsrecht

Ein gesetzlich garantiertes Recht, eine zuvor erteilte Einwilligung oder Zustimmung nachträglich zurückzunehmen. Im Datenschutzrecht nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO besonders relevant. Die betroffene Person muss vor der Einwilligung über dieses Recht informiert werden. Der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden und gilt für die Zukunft, macht die bisherige Datenverarbeitung aber nicht rückwirkend unrechtmäßig.


Zurück

DSGVO

Die Datenschutz-Grundverordnung ist das zentrale EU-Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten. Sie regelt die Verarbeitung persönlicher Informationen durch Unternehmen und Organisationen. Wesentliche Prinzipien sind Einwilligungspflicht, Zweckbindung und Transparenz. Bei Verstößen drohen empfindliche Bußgelder. Betroffene haben umfangreiche Rechte wie Auskunft, Löschung und Widerruf.


Zurück

Auskunftsanspruch

Ein gesetzlich garantiertes Recht nach Art. 15 DSGVO, durch das jede Person kostenlos erfahren kann, welche personenbezogenen Daten über sie gespeichert sind und wie diese verwendet werden. Der Verantwortliche muss innerhalb eines Monats vollständig Auskunft erteilen. Auch eine Negativauskunft, dass keine Daten mehr gespeichert sind, erfüllt diese Pflicht.


Zurück

Negativauskunft

Eine offizielle Mitteilung, dass keine Daten (mehr) zu einer Person gespeichert sind oder verarbeitet werden. Sie ist nach Art. 15 DSGVO eine rechtlich zulässige Form der Auskunftserteilung. Beispiel: Ein Unternehmen teilt mit, dass nach Löschung bestimmter Daten keine weiteren Informationen mehr vorliegen. Die Auskunftspflicht gilt damit als erfüllt.

Zurück


Wichtige Rechtsgrundlagen


  • Artikel 6 Abs. 1 lit. a DSGVO: Diese Regelung beschreibt die Bedingungen, unter denen die Verarbeitung personenbezogener Daten rechtmäßig ist. Insbesondere ist eine Einwilligung der betroffenen Person erforderlich, bevor ihre Daten verarbeitet werden dürfen. Im Fall der Kläger ist entscheidend, ob eine solche Einwilligung für die Erstellung und Veröffentlichung der Lichtbildaufnahmen vorlag.
  • Artikel 15 DSGVO: Dieser Artikel gewährt betroffenen Personen das Recht auf Auskunft über die von Verantwortlichen verarbeiteten personenbezogenen Daten. Die Kläger fordern Auskunft über die Lichtbildaufnahmen und deren Verwendung, was auf ihr Recht aus Artikel 15 DSGVO hinweist. Dies ist entscheidend, um zu klären, ob die Beklagte ihre Pflichten im Hinblick auf die Informationsrechte der Kläger gemäß dieser Vorschrift erfüllt hat.
  • Paragraf 823 BGB (Schadensersatzpflicht): Dieser Paragraph regelt die Ansprüche auf Schadensersatz bei unerlaubten Handlungen. Die Kläger behaupten, durch die unzulässige Veröffentlichung ihrer Lichtbildaufnahmen einen immateriellen Schaden erlitten zu haben. Damit wird die Relevanz dieses Paragraphen evident, da die Kläger Schadensersatz aus einer potenziellen Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts verlangen.
  • Paragraf 22 KUG (Kunsturhebergesetz): Dieser Paragraph behandelt die Rechte an Bildnissen und sieht vor, dass eine Veröffentlichung von Bildern nur mit Einwilligung der abgebildeten Personen zulässig ist. Im vorliegenden Fall stellen die Kläger die Einwilligung zur Erstellung und Veröffentlichung der Lichtbildaufnahmen in Frage, was die Anwendung dieses Gesetzes und die damit verbundenen Rechte der Kläger relevant macht.
  • Artikel 32 DSGVO (Sicherheit der Verarbeitung): Diese Vorschrift verlangt von Verantwortlichen, geeignete technische und organisatorische Maßnahmen zu ergreifen, um die Sicherheit personenbezogener Daten zu gewährleisten. Die Kläger könnten argumentieren, dass die Beklagte diese Anforderungen nicht erfüllt hat, was zu ihrer unzulässigen Datennutzung geführt hat. Dies spielt eine Rolle, um die Sorgfaltspflicht der Beklagten in Bezug auf die Verarbeitung der Lichtbildaufnahmen zu bewerten.

Das vorliegende Urteil

LG Frankenthal – Az.: 3 O 300/23 – Urteil vom 04.06.2024


* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Internetrecht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Internetrecht und Medienrecht. Wir beraten und vertreten Unternehmen, Selbständige und Privatpersonen bundesweit in allen rechtlichen Angelegenheiten rund um das Internet.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Urteile und Rechtstipps aus dem Internetrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!